ירידת ערך ופיצויי הפקעה
ירידת ערך
שמאי מקרקעין מוסמך לקבוע את מידת ירידת הערך הקיימת
בדירה ולתרגמה לערך כספי. ירידת ערך נדל"ן
מוגדרת כשינוי בשווי הקרקע או המבנה ביחס למצב קודם או למצב
שצריך היה להיות.
קיימים כמה סוגי ירידת ערך עיקריים:
א. ירידת ערך שווי הקרקע הנפגעת מתוכנית בניין עיר חדשה שאושרה , התביעה מוגשת לוועדה
המקומית לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה תוך 3 שנים מיום אישור התוכנית {הפיצוי הינו
למלוא שווי הפגיעה }.
ב. ירידת עקב ליקויי בניה.
כאן ניתן לראות שני מקורות שונים לירידת הערך: עקב ליקויי בניה
ממשיים שהנם
מהותיים, או אי עמידה בתנאי חוזה המכר או
בדברים אשר הובטחו ע"י הקבלן.
ירידת הערך הינה בגלל ליקויי בניה שאינם ניתנים לתיקון או שעלות תיקונם הוא בעלות שחורגת
משווי הליקוי עצמו.
פיצויי הפקעה
הפקעה של מקרקעין בישראל היא העברה כפויה בתמורה או ללא תמורה של מקרקעין. ההפקעה מתבצעת על פי חוק על ידי רשויות המדינה לצורכי ציבור בלבד.
ההפקעה יכולה להתבצע על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה, החברה הלאומית לדרכים (מע"צ),
חברת החשמל ורשויות ציבוריות אחרות למטרות שהוגדרו בחוק כמו דרכים, גנים, שטחי נופש, שמורות טבע, ספורט, נמלים וכו'.
כל הרשויות המפקיעות חייבות בתשלום מלא עבור "מחוברים" (שהם מבנים, גידולים, מתקנים וכל דבר אחר המחובר חיבור של קבע לקרקע).
בנוסף חייבות הרשויות המפקיעות בפיצוי עבור הקרקע בניכוי חלק ממנה שבה הכיר החוק. החלק שאינו חייב בפיצוי בהפקעות לפי חוק התכנון והבניה הינו עד 40% משטח החלקה.
החלק שאינו חייב בפיצוי בהפקעות לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל ופקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) הינו עד 25% משטח החלקה.
חשוב לגשת לשמאי מקרקעין מומחה כבר עם קבלת ההודעה על הפקעה השמאי יבחן את מכלול ההבטים
של ההפקעה ויכין דוח מפורט לשווי שוק של המרכיבים בגינם מתחייב פיצויי בהתאם
לחוק והתקנות הרלוונטיות.